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Sanierungsgebiete

Mit der Abschaffung der degressiven Abschreibung für Neubauten ab 1.Januar 2006 sind fast alle Steuervorteile für Immobilieninvestoren gestrichen. Was bleibt, sind die erhöhten Abschreibungen für die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien (§ 7i EStG) und - weniger bekannt - ist indes, die gleichen Abschreibungsvergünstigungen für die Modernisierung und Instandsetzung von Immobilien, die in sogenannten Sanierungsgebieten liegen (§ 7h EStG).

Kommunen weisen bestimmte Straßenzüge oder Teile davon als Sanierungsgebiet aus. Wer Objekte in solchen Sanierungsgebieten modernisiert oder instand setzt, kann im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils neun Prozent der Kosten absetzen, in den darauf folgenden vier Jahren können sieben Prozent abgeschrieben werden. Wer nicht über langjährige Erfahrungen in Sanierungsgebieten verfügt, läuft jedoch Gefahr, sich in einem der vielen Fallstricke zu verfangen. Beispielsweise wissen manche Investoren nicht, dass die Gemeinden vom Eigentümer einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet einen so genannten Ausgleichsbetrag erheben können, wenn das Objekt aus dem Sanierungsgebiet entlassen oder das Sanierungsgebiet aufgelöst wird.

Der Gesetzgeber ist der Meinung, dass sich nach der Erfüllung der Sanierungsziele der Bodenwert der Grundstücke wegen der Verbesserungen erhöht habe. Der Ausgleichsbetrag soll den Wertsteigerungen entsprechen. Zum Zeitpunkt der Investition ist jedoch für den Eigentümer nicht abzusehen, welche Belastung später auf ihn zukommen könnte. Für ein Objekt mit einem Wert von 1,5 Mio. Euro können dies schon einmal 100 000 Euro sein. In einem Handbuch des Steuerexperten Hans-Joachim Beck werden allein zwölf verschiedene Methoden zur Berechnung dieser sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung dargestellt.

Doch damit nicht genug. Darüber hinaus sollte der Investor wissen, dass er für alle wirtschaftlich relevanten Vorgänge in einem Sanierungsgebiet besondere Genehmigungen der Behörden braucht. Das gilt auch für Vorgänge, die ansonsten genehmigungsfrei sind, wie etwa der Verkauf oder die Teilung eines Grundstückes, die Bestellung einer Hypothek, die Modernisierung oder der Abschluss von Gewerbemietverträgen.

Auch im steuerlichen Bereich lauern Unwägbarkeiten und Fallstricke. So gibt es beispielsweise immer wieder Auseinandersetzungen zwischen der Finanzverwaltung und Investoren über die Berechnung der Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen. Diese Bemessungsgrundlage wird nicht etwa - wie manchmal angenommen - durch die Höhe der tatsächlich bescheinigten Baukosten gebildet, sondern durch den Teil des Kaufpreises, der diesen Kosten zuzuordnen ist.

Welcher Teil des Kaufpreises auf die Modernisierung entfällt, richtet sich dabei nicht etwa, wie manche Anleger glauben, nach den vertraglichen Vereinbarungen im Kaufvertrag. In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes zur Aufteilung des Kaufpreises für eine Immobilie in einen Gebäude- und einen Bodenwertanteil ist der maßgebliche Wert durch eine Verhältnisrechnung zu ermitteln. Es sind die Verkehrswerte des Bodens, des Altgebäudes sowie der nicht begünstigten und der begünstigten Modernisierung zu ermitteln. Der Anteil des Verkehrswertes der begünstigten Modernisierung an der Summe der Verkehrswerte dieser vier Elemente ergibt den Anteil der Anschaffungskosten, der der begünstigten Modernisierung zuzuordnen ist. Dieser bildet dann auch die Bemessungsgrundlage für die erhöhte Abschreibung. Finanzrichter Hans-Joachim Beck hat jedoch beobachtet, dass in vielen Prospekten von Bauträgern fälschlicherweise nach der vom Bundesfinanzhof verworfenen so genannten "Restwertmethode" gerechnet wird, bei der der Gewinn ausschließlich der Modernisierung zugeordnet wird.

Bei all diesen Fallstricken ist es kein Wunder, wenn in der Immobilienbranche inzwischen das geflügelte Wort kursiert, wonach eine Baustelle, auf der mehr Rechtsanwälte und Steuerberater als Bauarbeiter anzutreffen sind, mit Sicherheit in einem Sanierungsgebiet liegt.

Die erhöhten Abschreibungen sind demnach keineswegs ein Steuergeschenk des Staates, sondern sie stellen ein "Trostpflaster" für die Auflagen und Genehmigungserfordernisse dar.

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